最初の理念とは違い、現実的には要介護高齢者は退所を余儀なくされているということです。述べたように、要介護状態になっても生活しつづけられるということが、最も大きな役割だったはずなのですが、重度の要介護高齢者は、臨時のケアや短時間の移動等、隙間のケアがたくさん必要になりますので、事前のケアプランだけでは対応できず、また、体調の急変や失禁等に対する緊急対応が必要になりますから、一人の当直しかいない夜間のケアにも大きな不安が残ります。ですから、骨折や脳梗塞等で入院し、要介護度が一気に悪化した場合、ケアハウスから受け入れを断わられ、行き場所を失うという高齢者も多いのです。

運営費の問題です。ケアハウスの運営費は、もともと老人福祉関係費用の中から事務費として支出されているのですが、介護保険制度の発足で、事務費の変わりに特定施設入所者生活介護の指定を受けて運営することができるようになりました。上記の二つ目の矛盾を解消する方法として脚光を浴びたのですが、現実的には特定施設入所者生活介護の指定を受けたケアハウスは、ごくわずかで、大半のケアハウスは事務費運営のままです。

ケアハウスは福祉施設としては不適格であるこということです。述べているように福祉事業は、基本的に国民の最低限の生活を維持するための方策として行われ、一般の民間サービスでは対応できない問題に対応するのがその責務です。ですから、そのために施設の建設には多額の補助金が支出されているのですが、ケアハウスの場合、全個室で利用料がある程度かかり、低所得者対策が不十分なために、その負担を賄うことができない生活保護等の低所得者は入所するのが難しいというのが現実です。それでは、金銭的な問題で本当に困っている高齢者は受け付けてもらえないということになり、福祉施策として巨額の補助金を支出して施設を作る必要はなかったといわれても仕方ありません。

ケアハウスは、創設当時はこれからの超高齢社会に不可欠な施設として、非常に期待されていたのですが、残念ながら結果的には、理念通りに運営されているとは言えず、いくつかの大きな矛盾を抱えた施設となっています。その問題点は大きく3点あります。

一つは、ケアハウスは福祉施設としては不適格であるこということです。述べているように福祉事業は、基本的に国民の最低限の生活を維持するための方策として行われ、一般の民間サービスでは対応できない問題に対応するのがその責務です。ですから、そのために施設の建設には多額の補助金が支出されているのですが、ケアハウスの場合、全個室で利用料がある程度かかり、低所得者対策が不十分なために、その負担を賄うことができない生活保護等の低所得者は入所するのが難しいというのが現実です。それでは、金銭的な問題で本当に困っている高齢者は受け付けてもらえないということになり、福祉施策として巨額の補助金を支出して施設を作る必要はなかったといわれても仕方ありません。

養護老人ホームからの転換や特定施設入居者生活介護の指定など、ケアハウスという福祉施設を取り巻く環境は、大きく変化しています。ここでは、ケアハウスはどこに向こうとしているのか、その方向性について考えます。

もともと、ケアハウスは軽費老人ホームの形態の一つなのですが、それまでのＡ型・Ｂ型の軽費老人ホームの入所者は、介護保険制度の対象外だったことから、自宅のように介護保険制度を利用できる福祉施設として新しく創設されました。一人暮らしの高齢者は、日常的に介護が必要な状況でなくても生活に不安があることや、民間の賃貸アパートやマンションは、一人暮らしの高齢者の入居が敬遠されることから、生活に軽度の支援や見守りが必要な高齢者に対する公的住宅の整備は必要であり、また、入居時は自立でも将来的に介護が必要となった場合、自宅と同じように訪問介護サービス等を受けられるという基本的理念は正しいものです

マンション事業者は、どうしても『売り切り』ということを前提に考えてしまいがちですが、高齢者住宅は、ハードや設備ではなく、高齢者をサポートするシステムを構築するという視点が不可欠です。一般の分譲マンションをバリアフリーにしたり、オール電化にするだけでは、セールスポイントのためだけに高齢者対応を語っているに過ぎません。高齢者マンションは、便利で快適な都市生活と、身体状況の変化に対する将来不安をサポートするために、入居後の建築設計、介護サービス、セキュリティ、管理等の総合的なシステム商品です。その計画には、これまでの一般マンションとは全く違う商品設計か必要であり、だからこそ、その可能性は大きく広がっていくのです。

マンション事業者は、どうしても『売り切り』ということを前提に考えてしまいがちですが、高齢者住宅は、ハードや設備ではなく、高齢者をサポートするシステムを構築するという視点が不可欠です。一般の分譲マンションをバリアフリーにしたり、オール電化にするだけでは、セールスポイントのためだけに高齢者対応を語っているに過ぎません。高齢者マンションは、便利で快適な都市生活と、身体状況の変化に対する将来不安をサポートするために、入居後の建築設計、介護サービス、セキュリティ、管理等の総合的なシステム商品です。その計画には、これまでの一般マンションとは全く違う商品設計か必要であり、だからこそ、その可能性は大きく広がっていくのです。

分譲方式から賃貸方式への移行です。現在の高齢者マンションは、分譲型のものが一般的ですが、若年層が一般住宅を購入するのとは違い、入居期間が短くなりますし、年齢から言っても資産として形成するという意味はありません。また、相続するといっても子供等が継続して住むケースはほとんど考えられませんから、住めなくなった時点で売却することになります。管理サイドとしても、痴呆症状による小火等が続き、実質マンションでの生活が不可能だということになっても、所有権は非常に強い権利ですから、退居を求めることはできません。これはマンションの資産価値だけでなく、他の入居者の生命にも影響し、大きなトラブルに発展します。高齢者専用マンションは、所有する意味はありませんので、分譲ではなく定期借家や賃貸に移行すると、入居希望者の幅も大きく拡大することになります。

要介護高齢者を対象とした有料老人ホームとの連携です。民間の高齢者住宅だけでなく、養護老人ホームやケアハウスなどの自立・軽度要介護の高齢者を対象とした施設でも、痴呆症状や重度要介護状態など、その施設（住居）で生活できなくなった場合の行き先の確保が非常に重要になっています。一般的に高齢者マンションを購入される方は、基本的に子供との同居を望んでいないのですが、夫婦でマンション購入をされても、将来的に一人暮らしになった場合の不安を抱えています。特別養護老人ホームとの連携は、制度上不可能ですが、要介護高齢者を対象とした有料老人ホームと連携をしておくことで、マンションで生活できなくなった場合でも、安心の担保がなされているということは、セールスポイントとしても大きく、また将来的なトラブルを回避するために非常に有効な手段です

少子化、団塊の世代の高齢化等、これからの社会情勢を考えると、都市型の『高齢者マンション』という商品に対するニーズは上昇すると考えていますが、その方向性は３点挙げられます。

一点目は、管理業務の充実と介護サービス事業所・医療機関等との連携です。これには現在でもある程度、力を入れているマンションもあるようですが、プライバシーを尊重しながら、手厚いサポートが求められます。希望者には、セキュリティ会社と連携した緊急対応システムや、定期的な声かけ・家族への連絡等、現行の管理システムにはない，一歩踏み込んだ対応が必要になるでしょう

高齢者マンションの需要に高まりに注目して、セキュリティや管理業務を強化したり、廊下幅を広くしたりと高齢者を意識したマンションも増えてきました。マンションの中で高齢者タイプを選定できるものや、マンション全体を高齢者専用とした商品もあります。都心回帰傾向は、強くなっていますから、今後もこの傾向は続くだろうと思います。

しかし、その一方で、確実に問題となってくるのが、入居者の加齢によるトラブルです。マンションを問わず高齢者住宅において、最も大切なことは、痴呆や重度要介護状態等、その住居で生活できなくなった場合の対応力です。特に痴呆症状が発現し、火の不始末や異常な不潔行動など問題行動を伴う場合は、近隣の居住者にも迷惑をかける可能性があります。『売主には直接関係ない』『一般のマンションでも同じではないか』という意見はその通りなのですが、『高齢者対応』『高齢者専用』なのであれば、高齢者の特性や不安、ニーズに合わせた商品設計がなされるべきであるし、一般マンションと、実質変わらないというのであれば、加齢に伴うトラブルを集めただけで、全く商品としては、魅力のないものとなってしまいます。

少子化、団塊の世代の高齢化等、これからの社会情勢を考えると、都市型の『高齢者マンション』という商品に対する

ゆとりが一番あるサードエイジとよばれる時間を、楽しく有意義に暮らしたいと考えるニューエルダーと呼ばれる高齢者が増加しているのがその原因なのですが、郊外型の一戸建て住宅は、2人きりの生活には広すぎたり、段差が多いことや、車がないと生活しにくいこと等、高齢夫婦の生活に適していないこともその要因です。

彼らはマンション購入に際して、ローンを組むことはなく、全額キャッシュで購入していることから、この対象となるのは，ある程度財産を築いた裕福な高齢者になります。介護保険制度まで老後の悠悠自適な生活を求める高齢者の多くは、高額の有料老人ホームに入居されていました。しかし、これらの多くは、都心部から離れていることや、購入と同程度の高額商品の関わらず、所有権ではなく終身利用権という曖昧な権利であること等から、多くの高齢者やこれから高齢期を迎える層は、都市部マンションに移り住んでいるのです。

その需要に高まりに注目して、セキュリティや管理業務を強化したり、廊下幅を広くしたりと高齢者を意識したマンションも増えてきました。マンション