『子育ても終わり自分の生活を大切にしたい』『将来的には狭くても便利な都心で生活したい』そのような希望を持つ方が増えています。実際に、都心部のマンション購入者はファミリー層が中心でしたが、最近では、子育て終了後の５０歳台後半〜６０歳台の購入割合は増加傾向にあります。 これまで家族で郊外の一戸建てに住んでいた人達が、定年を迎え、子育てを終えて、夫婦二人だけになって、駅やコンビニエンスストアー、ショッピングモール、映画館等が近くにあり、豊かで便利な生活を満喫できる都心でのマンションライフに移行しているのです

社会福祉法人に対する保護制度の打ち切りです。通所介護や訪問介護サービスについては、純粋な身体介護が中心ですから、どのタイプの法人が提供してもその価格や内容は大きく変わりません。実際に、税務署は社会福祉法人に対し決算書の提出を義務付けていますから、近い将来、介護保険サービスを行う社会福祉法人に対して、民間企業と同じサービス部分については、課税対象となる可能性が高いと考えられますし、補助についてもどんどん小さなものになっていくでしょう。つまり、介護保険制度は、これまで老人福祉施策の中で行っていた社会的弱者に対する対応と介護サービス提供を分離させた制度ですが、これによって社会福祉法人が一元的に担っていたその役割も分かれることになります。これからの方向性としては、一般の介護サービス提供については、民間企業や社会福祉法人、NPOなどが法人間にある制度格差を解消したうえで本格的な一般競争となり、一般マーケット・一般契約では対応できないような低所得者に対しての補助・助成や、緊急避難、行政措置などが、公益法人である社会福祉法人に課せられた役割なのです。

そもそも社会福祉法人の存在意義は、介護サービスを提供することではありません。社会福祉法人が公益法人として非課税や補助金などの制度を受けているのは、一般のマーケットで対応できない社会的弱者に対しての役割を背負っているということです。これまで福祉施策で行われていた介護サービスが介護保険制度の中で一般的なサービスとして再構築されましたから、社会福祉法人は、今後増加するであろう低所得者対策や高齢者虐待、介護拒否（ネグレクト）等、一般の介護サービス提供だけでは解決されない問題に対する役割が大きくなります。

社会福祉法人にとってすべて有利だという訳ではありません。例えば訪問介護サービスについては、営利企業は出来高の登録ヘルパーが多いのに対して、従前からの訪問介護サービスを行っている社会福祉協議会などの事業所では、多くの常勤スタッフを抱えており、赤字で閉鎖するところも多くなっています。

これまで行政主導の公益法人にのみ許されていたサービスに、営利企業・民間サービスを導入するということは、その過程で様々な制度上の混乱や矛盾が発生してきます。上記の例だけでなく、補助金を使って建設されているはずの新型特養ホームやケアハウスは、生活保護世帯など低所得の高齢者は居住費の実費徴収があることから入居しづらい環境であり、また、社会福祉法人が低所得者に対して行う利用者負担減免措置も、その減免額の半額が社会福祉法人負担となるために届け出をしていない法人も多いなど、社会福祉法人もその方向性や社会的存在意義を失いかけている傾向があります。

それまで行政措置という閉鎖的だった介護サービス業界に市場主義・競争原理を取り入れることがその主たる目的ですが、実際の経営環境を見ると、現行の制度では、社会福祉法人と株式会社とでは介護サービス事業者としての前提条件が違いすぎ、同じ報酬単価では不公平だという側面があります。

例えば通所介護事業（デイサービス）の場合、社会福祉法人は今まで、建物が整備されるときに大きな建設補助があり、送迎用の専用車両も無償で行政から貸与されるケースが多かったようですが、民間企業が行う場合は、これを賃貸やリースで賄うことになるので、事業全体の収支の基礎が全く違います。また、税制に関しても、社会福祉法人は公益法人ですから法人税等の税金はかかっていませんが、株式会社の場合は、法人税や事業税など多くの税金がかかってきます。同じ事業を行い、同じ土俵で競争しても、事業を行う上でどれだけ大きな違いがあるかご想像できると思います。

これまで老人福祉法の中で高齢者の介護サービスを提供してきたのは、社会福祉法人や市町村だけでしたが、介護保険制度の施行により、訪問介護や通所介護、特定入所者生活介護などの在宅サービスは、株式会社などの営利法人にもその門戸が開かれることになりました。

民間の有料老人ホームが入らないような小さな市町村の要介護高齢者を対象とした住宅施策としての役割が大きくなるのではないかと考えています。その一番の原因は、福祉施設にかかる高額な建設コストの削減です。国庫は言うまでもなく、都道府県･市町村などほとんどの自治体は、大赤字の財政難ですし、特に小さな市町村にとっては、その支出割合は巨額なものとなりますから、高齢者の増加やニーズに合わせて福祉施設を増加させることは、実質上不可能です。しかし、一方では介護保険の保険者であることや、次期介護保険の改正を見ても、高齢者医療や介護のマネージメントについては市町村の役割が大きくなりますから、ニーズの増加に対する高齢者住宅の整備の責任がかかってきます

高優賃という制度は、ますますその可能性を広げており、ケアハウスと同じ機能をもつ高優賃を作ることも、要介護高齢者を対象とした高優賃を作ることも可能です。誤解のないように言っておくと、高優賃の制度を使って、特別養護老人ホームやケアハウスという福祉施設そのものをつくることはできません。しかし、介護サービスを提供しやすいハード設計にして、特定施設入所者生活介護の指定を受けることによって、特養ホームと同程度のサービスを提供することや、食事提供や相談員の配置を行ない、ケアハウスと同程度のサービスを有する高優賃を計画することは可能なのです。これは厚生労働省も認めています。現在は、有料老人ホームやケアハウスに限定されている特定施設入所者生活介護の指定ですが、この高優賃もハードやスタッフ配置等の指定基準を充たせば、その指定対象となることが、介護保険制度の改定に盛り込まれる予定です

高優賃も、同じように、共用部分の整備に対して国庫補助や市町村の補助がありますから、福祉施設の整備と同じように思われている方がおられますが、これは全く違います。下記の図のように、高優賃の場合は、全体の整備内容や商品内容は基本的には自由で、基本部分を高優賃の最低基準に従って整備すれば、その部分について助成を行うというものです

先進的な市町村では、独自性を打ち出しているところもありますが、基本的には全国一律の商品です。これはサービスだけではなく、建物や設備・備品に関しても同様で、ケアハウスは高優賃と同じようにある程度自立した高齢者を対象にしたものですが、整備には、それぞれの居室だけでなく、食堂・浴室・娯楽室など様々な付帯設備が必要とされています。そのため、市町村や地域のニーズ、個別の高齢者のニーズに合わせた商品設計は難しく、同時に整備コストも一律で高額なものになってしまいます。高齢者が急増している上に、財政が逼迫している状況では、これまで高齢者を支えてきた福祉施設のシステムでは、対応できなくなっているのです

のこれまでの高齢者住宅は、特別養護老人ホーム、養護老人ホーム、ケアハウスなど、そのほとんどが福祉施策の中で行なわれていたのですが、この福祉施策としての高齢者住宅には、二つの特徴があります。一つは、不動産として住宅供給と介護・食事など生活サービス供給が一元的に供給されているということ、もう一つは、全国的に一律の住宅商品が建設されてきたということです。

行政・住宅供給公社や事業者などの関係者が、この高齢者専用の住宅の事業リスクを全く理解していないということです。事業主は、一般のマンション経営・アパート経営と同じように考えておられ、行政や住宅供給公社が管理してくれるから大丈夫だと思っていますし、公社側では、高齢者のトラブルは痴呆や要介護に関係あると考えて、ケアマネージャーの仕事だと思っています。しかし、ケアマネージャーは、提案できるだけで強制力は何もないのですから、できることは限界がありますし、非常に時間もかかります。結果的に、そのリスクの多くは、高優賃の事業者がかぶることになるのです。高優賃ができてから、まだ４年程度で、元気で自分で生活が維持されている方も多いですから、今はまだトラブルは少ないと思いますが、入居者とのトラブルが表面化する時期は必ずやってくるのです

これまでの有料老人ホームやシルバーハウジング、養護老人ホームが抱えている問題と同じです。相手が若者で、家賃が滞納になったり騒いだりする人は『出て行ってくれ』と言えますが、自由選択の介護保険を使わないことや、ケアマネージャーや住宅の管理者の言うことを聞かない高齢者に、それを理由に退居させることが可能かというと、人道的にも、制度的にも不可能です。また、述べたように、特養ホームやグループホームは、待機期間が2〜3年待ちとも言われており、その受け皿さえも確保されていません。現在の高優賃は『高齢者はお断り』と言われる根本原因を解決できていないのです。

高齢者に対する賃貸住宅の整備に、行政が関与しなければならない理由は、この問題が一般マーケットで解決されないことにあります。それは、痴呆症状の問題行動等によるトラプルを懸念されているからです。これに対して、この高齢者向け優良賃貸住宅（以下　高優賃）の制度は、『事前に連携する社会福祉法人や医療機関を選定、もしくは地域のケアマネージャーに依頼して、介護保険で対応してもらうなどの適切な処置をとる』としています。

高優賃は食事やサービス付ではありません、食事やサービス付ではありませんので、体力の低下により長い距離を歩くことが大変になったり、自転車を自動車を運転することが危険になれば、駅やバス停、スーパマーケットまで遠いようでは、生活そのものが維持できなくなります。ですから、高優賃の立地条件としては、住宅地で、駅やスーパーマーケットが近く、生活に便利な場所だということが、基本条件になります。しかし、この条件である程度大きな土地になれぱ、分譲マンションのデベロッパーが狙っていますし、適当な大きさが確保されるとすれば、若者層やＯＬさん等を対象としたワンルームマンションと競合することになります

単身高齢者の住宅問題を解決する住宅制度として大きく脚光を浴びました。また、建設費の一部に行政からの助成があるということや、管理など住宅供給公社が後押ししてくれるという安心感もあり、金融機関やゼネコン、デベロッパー等も、遊休土地の有効活用の一つとして、興味を示すところも多かったのですが、それから3年以上が経過しましたが、実際には、期待されたほど建設されたわけではありません。